读新术丨老大都换玩法了，你不想知道原因么？

导读

刚刚过去的一周，万达631.7亿将旗下13个文旅城和76个酒店卖给融创地产，成为地产金融行业的霸屏事件。而这次并购的重点不是花了多少钱买了多少地，令人费解的是融创用于收购的资金中296亿元都来自万达的委托贷款，也就是说"万达借钱买了自己"！作为全民公公的王老板，做出这等惊人之举到底有何隐情？

智淼君综合各方观点总结出三大结论，特分享给大家，觉得长的可以只看标红色的翻译部分。

行业人士认为，"万达借钱买自己"是急于出售资产。为什么呢？是怕IPO时被归类为"房地产"，对于万达来说，拿着巨量文旅城，虽然有稳定现金流，但在上市的过程中却难以摆脱房地产的身份，在现有环境下，房地产企业能不能批都是个问题，所以对于万达来说，估值也好、轻资产的故事也罢，都比不上上市来得重要。

而这个"巨额窟窿"融创又为什么接呢？意在用超低溢价率获取巨量土储。万达这样的做法，市场人士解读为万达出售资产的决心之坚定。"万达的意图很明显，想通过借款给收购人的方式出售这部分资产，从而达到轻资产运营、降低负债，进而推进A股上市。

↑↑↑↑智淼君翻译：王老板想融资，想上市，想挣更多的钱，想当回首富。

7月6日，国家统计局在《居民收入持续较快增长 人民生活质量不断提高——党的十八大以来经济社会发展成就系列之七》报告中提到：

2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，其中，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%。2016年农村居民居住在钢筋混凝土或砖混材料结构住房的户比重为64.4%，比2013年提高8.8个百分点。

7月7日，上海公布“住房发展十三五规划”，宣布未来5年将供应170万套住房，同比大涨60%。在这些新增住房里，租赁住房高居榜首为70万套，保障性住房为55万套；商品住宅只有45万套，而且以中小户型为主。

同一天，深圳公布了“住房建设规划2017年度实施计划”，把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍，新增保障性安居工程项目计划也比2016年大幅增长了20%。 

证监会从2010年即叫停房企IPO，有关房地产业的调控措施从未停止。2017年上半年房地产贷款增速下滑、增量占比下降，个人住房贷款余额更是比上年末回落了5.9个百分点，地产调控的"组合拳"发生了作用，抑制房地产泡沫见成效。

简单来说就是王老板以后不靠卖房子挣钱，而是靠收商业地产租金、输出服务挣钱。

万达通过此次并购将摘掉一块很大的负担，也就是“去杠杆”。万达这个中国地产业的标杆企业之一，终于开始了去杠杆。

虽然看起来只是卖了600亿，但是，考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备，如果不脱手，未来还将借更多的钱去开发，这一增一减的对比，未来减少的杠杆规模，起码是在千亿以上。

与此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨，先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，到这次万达在地产市场压低杠杆，恐怕不难看出，大佬、富人正在有步骤地退出国内房地产市场。

未来，房企模式大趋势是从住宅、商用，到轻资产模式在转变。

拿商用不动产领域来说，部分房企已经进入了一种新模式——以售养租，卖掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租带动资金回流。再加上银行业的支持，出租经营到一定阶段，用经营型贷款把钱再拿回来。

但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化，人均GDP （国内生产总值）到达 1.5 万美元之后，这个模式就会放慢速度，甚至停下来，然后进入下一个模式：轻资产模式。

举个例子，一个轻资产模式做得很好的企业，2/3 的资产都是管理资产，它们提供1/3 的净利润，而剩下 1/3 的直接投资资产则提供了 2/3 的净利润。

它有十几只基金，有纵向、也有横向的投资，通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合，最终使它获得超高的资本回报率。

从资本市场的角度来看，轻资产公司的估值远高于重资产公司。减负之前的万达商业，在香港股市一度跌至不到5倍市盈率，反观其兄弟公司万达院线，则长期保持50倍以上市盈率。因此，全面转型轻资产模式的万达集团旗下子公司，其估值有望提升。

房地产的价值链的变化将对哪些行业产生影响呢？

 房地产行业的下游为制造业，到中游变成服务业，上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模，只要围绕这些进行创新，在制造业中就不难会胜出。

服务业围绕的则是态度和服务技巧。态度很重要。在服务业这个领域里，估值的模型已经变了，核心指标变成了每平方米的回报率，而不是开发面积。我们在过渡模式下做的上百套楼也比不上人家这样的一套。

之后把服务业上市，就跨越到了金融业，价值链又会随之发生变化。

无论是制造业还是服务业、还是金融业，企业必须选择好自己的位置，清晰地认识到属于自己的阶段战略，这很重要。

消防行业作为传统的制造行业，如何发展如何定位自己才能更快、更好地适应这场市场变局？智淼君欢迎大家在评论区发表自己的看法，对精彩的评论，智淼君很可能会一任性就送出小惊喜哦！